Предисловие
Сейчас довольно широко обсуждается тема проекта Генерального плана г.о. Химки (сокращенно - Генплан), а также проекта Правил землепользования и застройки г.о. Химки (далее - ПЗЗ). При этом имеют место полярные мнения: одни, включая администрацию г.о. Химки, настаивают на скорейшем утверждении проекта Генплана, другие же говорят, что Генплан не надо утверждать вовсе.
В этой аналитической статье я постарался как можно более доступно и понятно обрисовать ситуацию, как вижу ее сам, со ссылками на документы, законы и химкинский опыт борьбы с «точечной застройкой».
Мнение совета депутатов я рассматривать не буду в связи с тем, что что он уже давно превратился в Химках в формальный орган без своего мнения, без четкой позиции и без активного участия в общественной жизни; недавний опыт свидетельствует, что депутаты поддержат любое решение администрации Химок и даже не попытаются в этом решении разобраться.
Краткая характеристика проекта Генерального плана г.о. Химки и проекта ПЗЗ г.о. Химки, представленных на публичные слушания с 15 марта по 16 мая
Относительно версии проекта Генерального плана от 2012 г. - представленный 1 марта проект содержит больше сохраненных зеленых зон, предусматривает увеличение рекреационных территорий, не столь интенсивное жилищное строительство.
В то же время в сравнении с прошлой версией проекта Генерального плана г.о. Химки новый проект предусматривает чрезвычайно интенсивное строительство общественно-деловых объектов и складских помещений; фактически основой развития г.о. Химки до 2035 г. планируется сделать именно строительство офисов, деловых центров, торговых центров, развлекательных центров, складских помещений.
Долю территорий, предназначенных для размещения общественно-деловых объектов, предполагается увеличить почти в три раза, предоставив под эти цели 638,6 га новых территорий.
Кроме того, новый проект Генплана предусматривает упразднение земель сельскохозяйственного использования. Освободившиеся территории с качественной и плодородной землей можно было бы использовать для защитного озеленения, компенсации ранее уничтоженных озелененных территорий, создания парков и лесопарков, увеличения лесных массивов.
Вместо этого бывшие территории сельскохозяйственного использования предполагается застроить офисными и складскими объектами, а также смешанной общественной и жилой застройкой – что противоречит основополагающим принципам градостроительного, земельного и природоохранного законодательства.
Также новый проект Генерального плана предполагает интенсивное строительство жилья – причем данные по соотношению ветхого жилья к проектируемому не приводятся.
Существенным недочетом проекта Генплана от 1 марта 2013 года является отсутствие предусмотренных мер по охране вод, а также отсутствие научного обоснования принятой концепции интенсивного общественно-делового строительства.
Кроме того, принятое направление развития г.о. Химки как центра грузоперевозок, деловой активности, спорта и развлечений противоречит исторически заложенному направлению развития г.о. Химки как наукограда, и противоречит ранее задекларированному администрацией г.о. Химки намерению добиться придания Химкам такого статуса.
До тех пор, пока Генеральный план не утвержден...
В г.о. Химки невозможно планировать новое строительство, т.к. ч. 4 ст. 9 Градостроительного кодекса РФ (в действующей редакции) запрещает в отсутствие Генплана принимать решения о резервировании земель, об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель из одной категории в другую, о предоставлении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков; ч. 6. ст. 45 запрещает осуществлять подготовку документации по планировке территории (за исключением случаев подготовки проектов межевания застроенных территорий и градостроительных планов земельных участков по заявлениям физических или юридических лиц).
Причем в новой редакции Градостроительного кодекса отдельно вводится положение, что для объектов федерального, регионального или местного значения можно предоставлять или резервировать земли, подготавливать документы по планировке территории только в том случае, если такие объекты прямо предусмотрены Генпланом.
Обе статьи введены в действие с 31 марта 2013 г. согласно Федеральному закону от 30.12.2012 № 289-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Таким образом, в отсутствие утвержденного Генплана у застройщиков есть возможность заканчивать ранее начатое строительство, получать разрешения на строительство по ранее утвержденным проектам, но нет возможности подготавливать проектную документацию и получать новые земли.
Кому выгодно скорейшее утверждение нынешней версии Генерального плана?
Застройщикам, чьи проекты предполагается начать по новому Генеральному плану. При этом сразу после утверждения Генерального плана советом депутатов можно ожидать вала новых решений о землеотводе, проектировании и начале строительства.
Администрации г.о. Химки, т.к. появляется возможность продолжать градостроительную деятельность согласно своим намерениям и планам.
Кому выгодно откладывать утверждение нынешней версии Генерального плана?
Застройщикам, проекты или намерения которых в Генеральном плане отражения не нашли – особенно это касается объектов местного, регионального либо федерального значения.
Что выгоднее простым химчанам: утвердить Генплан как можно скорее или препятствовать его утверждению?
Нынешний проект имеет существенные недостатки – поэтому спешка с его утверждением не принесет пользы, а начало реализации проблемных моментов нынешнего проекта Генплана само по себе станет большой проблемой для жителей.
Прежней администрацией в Химках принято много градостроительных решений, которые почти наверняка будут аннулированы в случае утверждения нового Генплана, но сейчас еще могут быть реализованы.
По сути, жителям Химок выгодно, чтобы был утвержден Генплан, отвечающий закону и обеспечивающий устойчивое развитие территорий округа.
Устойчивое развитие территорий - обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений;
(Градостроительный кодекс РФ, п. 3 ст. 1)
Законодательство о градостроительной деятельности и изданные в соответствии с ним нормативные правовые акты основываются на следующих принципах:
1) обеспечение устойчивого развития территорий на основе территориального планирования и градостроительного зонирования;… 6) ответственность органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления за обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности человека;
(Градостроительный Кодекс РФ, ст. 2)
Решит ли Генплан проблему «точечной застройки»?
Не решит, но Генплан может стать средством сдерживания «точечной застройки» - и только в том случае, если администрация г.о. Химки не будет принимать решений о «точечной застройке», не будет потворствовать застройщикам и не будет вносить в Генеральный план соответствующие коррективы.
При этом надо учесть, что застройщики и владельцы земельных участков имеют право добиваться изменения Генерального плана под свои интересы.
Такое же право имеют и жители Химок.
Действующее законодательство предусматривает, что все изменения в Генплан вносятся без проведения публичных слушаний – то есть администрации требуется один раз утвердить проект в любом виде, чтобы затем, имея в своем распоряжении вступивший в законную силу документ, вести градостроительную деятельность без ограничений.
Часто задаваемый, хотя и начисто лишенный смысла вопрос. Это все равно, как спрашивать: как лучше ходить к доктору – с медицинской картой или без?
Также и Градостроительный кодекс называет Генеральный план обязательным документом.
Вопрос не в самом наличии/отсутствии в Химках Генплана – вопрос в содержании Генплана и его применении.
Действительно спасет ситуацию соответствующий законодательству и установленным нормам Генплан, отображающий интересы жителей и по максимуму сохраняющий природную территорию. Последнее обусловлено тем, что в Химках критическое состояние окружающей среды и одна из худших по Подмосковью экологических ситуаций.
В таких условиях единственно правомерный и разумный вариант – отказаться от широких планов застройки в стиле «Нью Васюки» и бросить максимум сил на то, чтобы территория округа была хотя бы просто благоприятна для жизни и за проживание в Химках не приходилось платить здоровьем – какими бы «благоустроенными» и обеспеченными торгово-развлекательными комплексами Химки ни были.
РЕЗЮМЕ:
Только добросовестно и надлежащие составленный генеральный план и только общественный контроль за содержанием Генплана и его соблюдением позволят защищать права и законные интересы жителей.
Жителям Химок невыгодна ни спешка с утверждением Генплана, ни затягивание такого утверждения – вопрос вообще не во времени, а в качестве.
Комментарии
25.04.2013 - 21:24 | Затворник (Алексей Дмитриев)
Если у вас есть конкретные идеи по реальной защите Химок - предлагайте. Кагбе оно всегда приветствуется и часто даже реализуется.
А деревья под открытым небом всегда нужны.
25.04.2013 - 14:30 | xorox
Если вы и Чернышева сажаете с Шаховым демонстративно деревца в сквере, то значит скорее всего вам важнее признание вашей экодеятельности, а не реальная защита Химок..Моё субъективное таково.