Выбор офисной недвижимости в Москве - что важно учесть

Чтобы правильно подобрать офисную недвижимость в Москве, нужно учитывать не только цену и "класс" здания, но и цели бизнеса, количество сотрудников, тип деятельности, транспортную доступность, юридические требования и даже имидж компании.

Ниже публикуем пошаговое руководство с важными критериями выбора.

1. Определите цели и формат работы. 

Вопросы для старта:

• Сколько сотрудников будет в офисе?
• Нужны ли отдельные кабинеты или open space (общее открытое пространство)?
• Есть ли сотрудники на частично или полностью удалённой работе?
• Планируется ли приём клиентов/партнёров?
• Насколько важен престижный район?

Пример: IT-компания с удалённой командой может выбрать компактный офис в классе B+ рядом с метро, а юрфирма - офис с презентабельным лобби и комнатами переговоров.

2. Определите класс офиса в зависимости от ваших запросов и финансовых возможностей

• Prime - самые престижные здания с элитной отделкой, инфраструктурой, управлением и инженерией.
• A - современные здания с хорошей отделкой, вентиляцией, лифтами, паркингом, охраной. к примеру БЦ Аврора Бизнес Парк.
• B+ / B−  - адекватные по цене офисы с приемлемыми условиями (могут быть в реконструированных зданиях).
• C - старый фонд, минимальные удобства, дёшево, но далеко от стандартов.

БЦ Аврора Бизнес Парк

Учтите, что выбор класса офисного объекта - это компромисс между бюджетом и требованиями к комфорту/репутации.

3. Выберите локацию

Примеры в зависимости от приоритетов:

• Нужен быстрый доступ к метро - выбираем центр Москвы, в радиусе до 10 минут пешком от ближайшей станции.
• Требуется парковка для сотрудников - ориентируемся на периферию или БЦ с подземным паркингом.
• Прежде всего важны престиж/репутация - берем ЦАО, особенно такие районы, как Арбат, Пресня, Якиманка, Хамовники и пр.
• В приоритете экономия бюджета - обращаем внимание на ЮАО, ЗАО, СВАО (в этих округах находятся многие БЦ класса "B" с хорошей инфраструктурой)

Отметим, что близость метро - это критически важный фактор при аренде коммерческой недвижимости в Москве: чем ближе - тем выше ставка, но при этом и ценность для персонала выше.

4. Рассчитайте нужную площадь

В среднем требуется от 5 до 8 кв. метров на одного сотрудника (если это open space). Если нужны кабинеты и переговорные - закладывайте больше. Добавляем также коридоры, санузлы, кухню, серверную и т. д.

Пример: 20 сотрудников умножаем на 6 кв. метров - получается минимум 120 кв. метров плюс 20–30 кв. метров на общие зоны - итого 150 кв. метров.

5. Проверьте технические и юридические параметры

На что смотреть:

• инженерные системы;
• вентиляция;
• кондиционирование;
• интернет-каналы;
• резервное питание;
• безопасность - СКУД, видеонаблюдение, охрана;
• противопожарные системы;
• санитарные условия - соответствие СанПиН (площадь, освещённость, микроклимат);
• юридическая чистота - проверка арендодателя, разрешённое использование (назначение помещения - "нежилое", "офисное").

6. Сориентируйтесь по стоимости

Что учитывать:

• арендная ставка (плата за 1 кв. метр в месяц или за год);
• налоги (отдельно или включены);
• эксплуатационные расходы (отдельно или включены);
• коммунальные услуги (как и в каком объеме оплачиваются);
• депозит (часто - 1–3 месяца аренды).

7. Проверьте договор аренды

Обрати внимание на:

• срок аренды (часто от 11 месяцев до 3 лет);
• условия расторжения и продления;
• ответственность сторон;
• обязанность ремонта (на арендаторе или арендодателе);
• возможность регистрации юрлица по адресу.

8. Проведите визуальный осмотр

Оцените:

• состояние помещения и общих зон;
• лифты, вход, охрана, чистота, запах;
• шумоизоляцию;
• наличие аварийного выхода;
• парковку, Wi-Fi, доступ 24/7 и так далее.

Итого - чек-лист по подбору подходящего офиса

• Цели компании и численность персонала
• Район и транспорт
• Класс и тип здания
• Площадь и планировка
• Инженерия и связь
• Финансовые условия аренды
• Юридическая чистота
• Договор
• Визуальный осмотр